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                  [股票怎樣配資]首開股份:花式去杠桿,負債挪表外

                  2020-05-28 17:35:22 199 場外股票配資 首開股份:花式去杠桿,負債挪表外

                  盡管李巖多番強調,首開是家市場化程度很高的企業,但礙于北京最大國有地產開發企業的身份,首開股份仍不免要承擔起一些特殊職責,比如城市更新、棚戶改造。首開“城市復興官”的戰略定位也由此而來。

                  規模和利潤的權衡之間,李巖也曾坦言個中糾結。一方面,仕途出身的李巖對民生項目建設有著特殊情愫,另一方面作為首開股份掌門人,也有為企業謀求利益最大化的考慮。然而開發周期漫長的項目,難免對追求利潤構成挑戰。

                  2019年,據克而瑞京內房企銷售榜,中海發展以280億元銷售額超越首開股份的192.4億元。首開股份“京城地產一哥”的地位被取代。

                  或是不甘于此,2020年伊始,首開便開啟了一輪拿地擴張。其中2月中旬首開聯合體斥資133億元拿下昌平海淀兩宗宅地。按下加速鍵對首開業績提升幾何,目前來看還有待觀察。

                  據首開2019年報,年內首開實現銷售1013億元,相比2018年的1007億元,增長6億元,而2020年銷售目標則定在了1011億元。首開似乎已經做好在千億一線長期徘徊的準備。

                  首開深耕京津冀,布局全國的戰略實施頗具成效。2019年,首開新增地塊為16幅,其中京內項目5個,土地面積33.14萬平;京外項目11個,華北華東華南西南均有涉及,項目面積合計為87.48萬平。

                  合作拿地仍為首開拿地主要模式。據克而瑞2019年房企銷售榜,年內首開權益銷售額為633億元,照此計算其權益比約63%。業內人士表示,合作開發成為房地產的主流模式之一,除了規??紤]外,還有一個降低賬面負債率的好處。

                  李巖曾表示,聯合拿地使得首開進駐不少新城市拿到不少優質項目。不過,合作拿地的另一面,是首開凈利潤率偏低。2019年,首開股份全年營收476.45億元,凈利潤為27.58億元,凈利潤率為5.79%,較2018年的7.97%進一步下滑,凈利潤率水平顯著落后于頭部房企。

                  與此同時,棚改項目作為首開城市更新重頭戲,仍占據相當體量。首開2019年報顯示,期內棚改實施項目共7個,占地面積974.45萬平,計劃總投資447.33億元;后續棚改項目有5個,占地面積614.67萬平,棚改項目累計面積高達1589.12萬平。

                  棚改項目周期長、周轉速度慢,反映到首開賬面上,則是財務費用增長。2019年,首開股份財務費用為25.57億元,同比增長39.12%,年報解釋,財務費用上升,主要是年內融資規模增大。

                  2019年,首開股份新增融資共計493億元,其中信托融資占到123.86億元。盡管此前李巖曾表示,首開股份信托融資占比已降至較低水平,但從2019年內新增融資來看,信托融資仍占據首開新增融資總額超1/4。

                  得益于國企身份加持,首開2019年整體平均融資成本為5.49%,較2018年5.38%的數值略有上升,融資優勢依舊顯著。資產負債率較2018年則降低0.66個百分點,為80.92%。

                  降負債向來被李巖所重視。2019年李巖曾表示,2018年首開集團負債率降至79%,其中首開股份貢獻頗大。無論是首開集團還是首開股份,負債率一直呈下降趨勢。

                  融資規模加大的同時卻要保證負債降低,為此2019年內首開股份采取了包括轉讓子公司股權、發行永續債在內的多重動作。

                  其中,2019年12月16日,首開股份曾公告以0.6億元轉讓所持首開旭泰1%股權。彼時首開股份持股首開旭泰51%股權,為控股股東。業內人士解讀為,1%股權轉讓是為將虧損資產移出表外,進而優化報表降低負債率。

                  據了解,首開旭泰成立于2016年,截至2019年9月,其營收為0,凈虧損0.12萬元,總負債為39.65億元。

                  進入2020年,首開資產處置動作仍未停止。據首開2020年一季報,期內首開實現營收38.19億元,歸母凈利潤為3.12億元,不過扣非歸母凈利潤則虧損4.07億元,同比下降238.15%。對此年報解釋,期內首開非流動資產處置損益高達7.18億元。

                  資產處置收益之外,可以看到受疫情影響一季度首開股份業績下滑顯著。而這或許也是首開在年報中制定的2020年銷售目標與2019年基本持平的重要原因。據克而瑞2020一季度房企銷售榜,期內首開股份實現銷售額72.5億元,權益銷售24.4億元。

                  照此計算,2020年首開若要實現1011億目標仍任重道遠。

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